Selge bolig

Under salgsprosessen er det en rekke oppgaver som skal løses, både av praktisk og juridisk art. Dette gjelder både for selger og kjøper


Fremgangsmåten ved salg av bolig

Eiendomsmeglerens mest sentrale oppgaver er utarbeidelse av salgsoppgave, markedsføring og gjennomføring av visninger - samt håndtering av budprosessen, kjøpekontrakt og oppgjør mellom kjøper og selger. 

Ved å bruke et meglerforetak med godkjent eiendomsmegler loses du trygt gjennom dette.

Går du i tanker om å selge boligen din, ta en tur innom GARANTI Eiendomsmegling eller ring oss på 974 30 000. Da avtaler vi et tidspunkt der en av våre meglere kommer hjem til deg på befaring. Planlegg godt hvis det er mulig, og start salgsprosessen før du pakker og flytter.

Det er ikke takstplikt på boliger, men takst eller befaringsrapport anbefales. GARANTI Eiendomsmegling bruker godkjente takstmenn og har egne ingeniører som undersøker boligen din.

Gjennomgang av boligen med verdivurdering og profesjonelle rådgivning for å oppnå best mulig pris.

Under befaringen velger du når du skal annonsere boligen og avtaler tidspunkt for visning. Vi gjør oppmerksom på at befaring av boligen ikke er en teknisk gjennomgang.

Eiendomsmegler utarbeider salgsoppgaven og påser at den inneholder alle nødvendige opplysninger. Både dersom er lovpålagt og andre opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få. Selger er ansvarlig for å lese igjennom prospektet og se til at informasjonen er korrekt.

Som selger har du ifølge Avhendingsloven informasjonsplikt om alle viktige forhold. Det innebærer også feil og mangler som måtte være i boligen.

Boligen din blir markedsført på finn.no, polarlys.no og  i vår boligavis. Videre vil det bli sendt ut DM i postkassa og annonsert ytterligere etter avtale med din megler.

Megler vil informere om alle bud som kommer på boligen og det er selvfølgelig opp til deg om du vil akseptere eller forkaste ethvert bud. Vær oppmerksom på at straks du aksepterer et bud, er det sluttet en avtale om pris mellom partene. Det er nå krav til at budene skal avslås eller godtas skriftlig.

Når et bud er akseptert av selger, er handelen gjort. Det er derfor viktig at alle forhold som for eksempel oppgjør og overtakelse er avtalt før aksepten. Kjøpekontrakten utarbeides ut fra det som er avtalt, samt gjeldende regelverk, for å unngå uoverensstemmelser mellom kjøper og selger i ettertid.

Dette gjelder kun borettslagsboliger. Når boligen legges ut for salg vil det måtte utlyses forkjøp på boligen og den annonseres med en meldefrist for medlemmene. Husk reglene for forkjøpsretten!

Når du aksepterer et bud, avtaler vi et tidspunkt der kontrakten mellom deg og kjøper inngås. Kontraktsmøtet foregår i våre lokaler og varer i ca. 45. minutter.

Ved overtakelse møtes kjøper og selger i boligen for å gå igjennom og sjekke at alt er i orden i henhold til avtalen.

På overtakelsesdatoen skal kjøper ha innebetalt kjøpesummen til GARANTI Eiendomsmegling's klientkonto. Når vi har mottatt overtakelseserklæringen fra selger, sender vi hjemmelsdokumentet til tinglysning. Når hjemmeler er returnert i tinglyst stand, foretas oppgjøret. Evt. pant på boligen slettes og nettooppgjøret overføres til selger.

Megler sørger videre for å tinglyse skjøte og kjøpers pantobligasjoner

Ved borettslagsboliger sørger megler for at ny eier blir notert på andelsbrevet, og at dette registreres hos forretningsfører

Husk at det er selger og kjøper, ikke megler, som bærer ansvaret for at inngått avtale overholdes.

Annet nyttig

Visningen er din beste mulighet til å finne ut om du ønsker å kjøpe boligen. Du gjør lurt i å bruke god tid. Ta gjerne med noen som kan hjelpe deg, fire øyne ser bedre en to. Her er en liste over ting du bør se etter:

Areal
Stemmer BOA overens med det som er angitt i prospektet? Overdrivelser forekommer, still gjerne spørsmål på visning.

Sanitærutstyr
At det er helt og uten lekkasjer.

Våtromsgulv
Hull, sprekker i sveis, bobler i belegget (=kan være vann under). Fungerer varmen i gulvet?

Våtromsvegger
Hull, sprekker eller åpne skjøter innen sprutavstand fra dusj eller kraner, låter det hult når du banker på flisene? Er våtromstapetet bulkete?

Sluk
At risten er der, at sluken ikke er tett, at gulvbelegg ikke har glidd løs fra klemring. Membran ved sluk?
Vær varsom dersom badet er pusset opp av ufaglærte, avsløres ofte ved å sjekke hvordan rørene er lagt.

Kraner
At de er hele, går lett og ikke lekker (pakning).

Varmtvannsberederen
Alder?

Lukt
Sjekk særlig våtrom og kjellerbod, det skal ikke lukte mugg og fukt, tegn på råte og sopp.

Vannlåser
At de ikke drypper. Se spesielt i bunnen av oppvaskbenken om det er spor etter lekkasjer.

Lufteventiler
Skal være hele og må kunne reguleres.

Ovner
At de de virker, at ildsted (peis, kamin) er i orden og korrekt montert.

Lamper
Lamper som skal følge boligen skal være hele og fungere.

Elektrisk utstyr
Kontakter, brytere og synlige ledninger skal være hele og forskriftsmessige. Spør etter rapport fra Eltilsynet.
Er el-installasjonen profesjonelt gjort? Holder sikringene til kjøkken og våtrom minstekravet på 16A?

Sikringsskap
Ryddig, rent, helt utstyr, ingen overbundne sikringer.

Kjøkkeninnredning
At den er hel og fungerer. Sjekk lukt i benken. Er det vannlås tilknyttet oppvaskmaskin? Stoppekran?

Vinduer
At de ikke er punktert. Damp mellom vindusglassene tyder på lekkasje, og dårlig isolasjonseffekt

Vindusrammer
At de er godt vedlikeholdt (malt/beiset) innvendig, at beslag og tetningslister er i orden.

Dører
At de er hele, med beslag som fungerer (låser, vridere, hengsler). Hvis dører er trege, kan det være setningsskader, grunnen siger etc.

Overflater
At takflater, veggflater og gulv ikke har hull, slagskader eller løse plater som krever større reparasjoner enn hva man kan utbedre med sparkling, maling, tapet eller gulvbelegg. Ved utskiftet gulv, spørhvem som har lagt gulvet.

Sjekk vegger og fliser for fukt. Er flisene godt festet? Løsner murpussen lett? Det kan være tegn på råte og fukt. Er tapetet pent, er det godt sparklet og pusset under? Ser listverk og gjæringskanter i hjørner pene ut? Et blikk i taket forteller deg om du bør male det.

Kjeller og loft
Som våtrom og kjøkken må sjekke lukt og fukt, er det tørt nok til oppbevaring av gjenstander av ømfintlig materiale? Løsner malingen? Er det tilstrekkelig lufting? Kalkutslag på kjellergulvet?

TV/bredbånd
Hvilken avtale eksisterer for kabel-TV og tilgang til Internett? En telefon til en lokal nettilbyder vil avsløre om området er regulert for bredbånd via TV-kabelen.

Utvendig
Er taket nylig lagt, eller venter det en stor jobb? Hvordan ser takrenner, grunnmur, utvendig kledning og trappeoppganger ut? Har andelslaget/borettslaget store utgifter til trær og busker, belegningsstein og lekeplasser?

Viktige avtalerettslige forhold

  • Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.
  • Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).
  • Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
  • Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.
  • Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

Aksjeleilighet
Du kjøper en aksje i boligaksjeselskap, med rett til å leie leiligheten. Andelen av fellesgjelden pluss kjøpesummen utgjør leilighetens verdi.

Andelsleilighet
Leilighet som er en del av et borettslag eller andelslag. Du kjøper borett til leiligheten, betaler innskudd/felleskostnad, og borettslaget som du eier sammen med andre har ansvar for fellesareal. Andelen av fellesgjelden pluss kjøpesummen utgjør leilighetens verdi.

Annuitetslån
Lån som betales i like store beløp (summen av avdrag og renter) hver termin. Mindre avdrag i begynnelsen.

Areal
Måles i kvm der det er minst 1,9 m takhøyde, og bredden overstiger 60 cm. Inkluderer trappeåpninger.

Boligens hoveddel
Stue, soverom, kjøkken, bad og andre oppholdsrom.

Boligens tilleggsdel
Boder, oppbevaringsrom og garasje.

Borettslag
En organisasjonsform der alle eier hver sin andelsleilighet, og sammen eier de borettslaget.

BOA = Boligareal
Bruksarealet av boligens hoveddel.

BRA = Bruksareal
Hele boligens indre areal, inkludert vegger smalere enn 50 cm.

BTA = Bruttoareal
Hele boligens ytre areal med boder og rom, eksklusive balkong/veranda.

Bruksoverlating (tidl. kalt framleie)
Videreleie av leiligheten du eier eller har bruksrett til. Borettslagsloven gir regler for bruksoverlating.

Bud
Skriftlig bekreftelse på at du vil kjøpe boligen til angitt pris, dersom du får tilslaget.

Budrunde
Megler administrerer bud fra alle interesserte, der hver enkelt har anledning til å

Dokumentavgift
Pålagt skatt til staten når eiendomsretten til fast eiendom blir tinglyst. 2,5 % av kjøpesummen.

Effektiv rente
Nominell rente pluss omkostninger

Etableringslån
Lån som formidles gjennom kommunene, gjerne som hjelp til førstegangskjøpere.

Flytende rente
Følger markedsrenten.

Fast rente
Renten bindes til avtalt sats for en avtalt periode, f.eks. fem år. Sikrer deg mot renteoppgang.

Festet tomt
Tomten boligen er oppført på er leid.

Heftelse
En tinglyst forpliktelse ved boligen, innskrenkning av rettigheter eller adkomstrett over eiendom.

Lånetakst
Fastsettes av takstmann. Brukes av banken som nøktern verdi av boligen for lån og pant. Ligger gjerne mellom 10-20% lavere enn verditakst.

Ligningstakst
Takst som danner grunnlag for beregning av den kommunale eiendomsskatten, dersom kommunestyret har vedtatt at det skal være eiendomsskatt i kommunen. Benyttes ved beregning av inntektsskatt for prosentlignede

Løpetid
Tiden fra lånet blir utbetalt til det er tilbakebetalt.

Målebrev
Dokument utstedt av kommunen som angir areal og grenser for en tomt.

Nominell rente
Rente uten gebyrer

Pant
Sikkerhet for at banken får tilbakebetalt lånet, det registreres en pantobligasjon på boligen og dette kan ikke slettes uten bankens samtykke.

Selveierbolig
Betegnelse på selveierleiligheter, rekkehus, hytter og gårdsbruk.

Selveierleilighet
Andel eller seksjon i et boligsameie der du har enerett til boligen.

Serielån
Lån der avdraget er det samme over lånets løpetid. Belastningen er størst i begynnelsen, dvs. avdragene er faste, mens renter og terminbeløp synker etter hvert.

Termin
Intervallet mellom terminbeløp du betaler i banken. Normalt en måned.

Verditakst
Fastsettes av takstmann. Den prisen selger normalt kan forvente i markedet. Som oftest grunnlag for lånetakst på boligeiendommer, og er grunnlaget for beregning av formuesskatt. Normalt 20-30% av markedsverdi. høyne det skriftlige budet, som oftest etter auksjonsmodellen. Foregår som oftest på telefon.